Hipotecas divisibles: creditos para la compra de departamentos en pozo o en construccion

El gobierno reglamentó el sistema de hipotecas divisibles para adquirir viviendas en construccion mediante creditos hipotecarios

En noviembre de 2024, el DNU 1017/2024 introdujo un avance clave para el sector inmobiliario: las hipotecas divisibles, que permiten obtener créditos hipotecarios sobre proyectos en desarrollo. El anterior 16 de Julio se reglamentaron estas medidas, con el objetivo de impulsar la construcción, el acceso a la vivienda y el financiamiento de pozo. En este post te explicamos en detalle cómo funciona, sus ventajas y por qué este cambio es una oportunidad.

¿Qué es una hipoteca divisible?

Una hipoteca divisible es una garantía hipotecaria que se constituye sobre un terreno o proyecto completo y, una vez que ese proyecto se subdivide (por ejemplo, en departamentos o lotes), la hipoteca se divide proporcionalmente entre cada unidad. Esto permite que cada comprador asuma su parte de la hipoteca sin depender del resto del desarrollo.

Como ejemplo, Imaginemos un desarrollador que compra un terreno y decide construir un edificio con 10 departamentos. Para financiar la obra, obtiene un crédito hipotecario por $100 millones, poniendo el terreno como garantía. Ese crédito queda registrado como una única hipoteca sobre el inmueble.

Cuando el edificio está terminado y el proyecto es subdividido (con plano de mensura y PH aprobado), la hipoteca original se divide en 10 partes iguales de $10 millones, una por cada unidad. Cada comprador que escriture un departamento asumirá solo su parte proporcional de la hipoteca, liberando al desarrollador del resto.

➡️ Esto permite que los compradores puedan obtener escritura y acceder a créditos hipotecarios individuales, aunque el proyecto haya comenzado como una sola propiedad con una única garantía.

Beneficios Principales:

• Facilita el acceso a crédito desde el pozo: Permite al comprador financiar desde etapas tempranas del proyecto en desarrollo, con las mismas condiciones que una propiedad terminada.

• Descomprime el déficit habitacional: Al dinamizar el financiamiento, se impulsa la construcción y se amplía la oferta de viviendas.

• Transparencia y certidumbre jurídica: La inscripción registral debe dejar constancia de la divisibilidad, y se permite la anotación de boletos de compraventa a través de entidades autorizadas

Requisitos Clave:

El acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes puntos:

1. El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor

2. Proyecto urbanístico con descripción de unidades futuras: número, características, destino.

3. Acuerdo expreso entre las partes para dividir crédito y garantía una vez subdividido el terreno.

¿Quiénes intervienen en una hipoteca divisible?

El proceso de constitución y ejecución de una hipoteca divisible involucra a distintos actores que garantizan la legalidad, la viabilidad técnica del proyecto y la seguridad jurídica tanto para los desarrolladores como para los compradores.

1. Entidad Financiera (Banco o Acreedor)

• Otorga el crédito inicial al desarrollador.

• Registra la hipoteca sobre el inmueble completo.

• Luego reconoce y administra la división proporcional del crédito entre las unidades una vez aprobada la subdivisión.

  
  

2. Desarrollador Inmobiliario

• Presenta el proyecto de construcción y solicita el crédito.

• Gestiona la obra y realiza la subdivisión del inmueble.

• Puede vender unidades aún en pozo, vinculadas a la hipoteca divisible.

  
  

3. Arquitecto y Agrimensor

• Elaboran los planos del proyecto y la mensura del terreno.

• Determinan con precisión las unidades funcionales futuras que permitirán la subdivisión legal.

  
  

4. Escribano Público

• Constituye la hipoteca original.

• Participa en la firma de los boletos de compraventa.

• Redacta y protocoliza las escrituras definitivas, incluyendo la división proporcional de la hipoteca.

• Puede inscribir los boletos y contratos preliminares (si está autorizado por normativa local).

  
  

5. Registro de la Propiedad Inmueble

• Inscribe la hipoteca original y su condición de divisible.

• Registra la subdivisión del inmueble y la afectación hipotecaria individual a cada unidad.

• Lleva un folio especial para anotar boletos, cesiones, prendas y cancelaciones vinculadas al régimen.

  👉 https://www.colegio-escribanos.org.ar/2025/07/21/rpi-disposicion-10-25/ 

  
  

6. Compradores

• Adquieren unidades afectadas a una parte proporcional del crédito original.

• Pueden solicitar créditos hipotecarios individuales vinculados a su unidad específica

¿Qué podemos esperar de esta reglamentación?

La implementación del sistema de hipotecas divisibles es una medida estructural que promete dinamizar el mercado inmobiliario argentino. A partir de esta reglamentación, se espera:

• Más facilidades para acceder a créditos hipotecarios, incluso desde el pozo.

• Mayor liquidez y previsibilidad para desarrolladores.

• Y, naturalmente, una mayor demanda de unidades nuevas, lo cual podría impactar en una suba de los precios de venta a medida que se consolide el nuevo sistema.

Los bancos ya están ultimando detalles operativos y contractuales para lanzar sus líneas hipotecarias bajo este régimen. La base normativa está lista y ya se encuentra publicada oficialmente:👉 Ver Decreto 1017/2024 en el Boletín Oficial

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